Czy produkty kredytowe z USA mogą usprawnić rynek kredytów hipotecznych?
data:06 lipca 2011     Redaktor: Barbara Chojnacka

Partie polityczne widząc w kredytobiorcach potencjalnych wyborców prześcigają się w pomysłach jak można usprawnić polski rynek kredytów hipotecznych i zadowolić kredytobiorców, zyskując ich poparcie w nadchodzących wyborach parlamentarnych. Aby osądzić, czy rynek kredytów hipotecznych musi wzbudzać tyle emocji warto zobaczyć jakie produkty hipoteczne oferowane są w innych krajach.

wikibank.pl
Czy produkty kredytowe z USA mogą usprawnić rynek kredytów hipotecznych?

Obserwowany w ostatnich miesiącach wzrost stóp procentowych oraz wahania kursowe polskiej waluty, wprowadzają nerwowość wśród posiadaczy kredytów hipotecznych. Działania Urzędu Ochrony Konkurencji i Konsumentów (UOKiK), mające na celu uściślenie nieprecyzyjnych umów kredytowych, nie zawsze odnoszą zamierzone efekty. Partie polityczne widząc w kredytobiorcach potencjalnych wyborców prześcigają się w pomysłach jak można usprawnić polski rynek kredytów hipotecznych i zadowolić kredytobiorców, zyskując ich poparcie w nadchodzących wyborach parlamentarnych. Aby osądzić, czy rynek kredytów hipotecznych musi wzbudzać tyle emocji warto zobaczyć jakie produkty hipoteczne oferowane są w innych krajach.

W Stanach Zjednoczonych instytucje finansowe nie udzielają kredytów w innych walutach niż dolary amerykańskie. Wszyscy kredytobiorcy spłacają więc kredyty w walucie, którą zarabiają i nie mają problemu z niskim obecnie kursem dolara oraz  spread?em walutowym, czyli różnicą pomiędzy kursem kupna i sprzedaży waluty. Kredyty hipoteczne wydawane są w wysokości do 80% wartości nieruchomości, co powoduje, ze instytucje finansowe w USA nie mogą żądać od kredytobiorców dodatkowego ubezpieczenia kredytu, a w wypadku spadku ceny nieruchomości banki również ponoszą ryzyko poniesienia straty. W USA najbardziej popularnymi kredytami hipotecznymi, są kredyty o stałym oprocentowaniu przez cały okres kredytowania (Fixed Rate), które są oferowane na termin 15, 20 lub 30 lat. W wypadku obniżenia stóp procentowych w okresie kredytowania, kredytobiorca może w każdej chwili dokonać refinansowania swojego kredytu uzyskując niższe oprocentowanie, co wiąże się jednak z koniecznością opłacenia tzw. Closing Fee wynoszącego zazwyczaj kilkaset dolarów.

Kredyty o stałym oprocentowaniu nie są niestety oferowane przez banki w Polsce, gdzie dostępne są jedynie kredyty ze zmiennym oprocentowaniem ustalanym na zasadzie sumy wartości wskaźnika WIBOR dla kredytów w złotówkach lub LIBOR dla kredytów walutowych oraz stałej marży banku. Ciągle niestety istnieją jeszcze kredyty hipoteczne w których zmiany oprocentowań ustalane są arbitralnie przez bank. UOKiK od ponad dwóch lat bezskutecznie zabiega o zakazanie dokonywania arbitralnych zmian oprocentowań kredytów poprzez wpisanie tego sposobu na listę klauzul niedozwolonych.

W USA istnieje również szeroka oferta kredytów hipotecznych ze zmienną stopą procentową, lecz funkcjonują one na zupełnie innych zasadach, a dokonywanie arbitralnych zmian oprocentowania kredytów jest niedozwolone. Zmiany oprocentowań kredytów hipotecznych o zmiennym oprocentowaniu dokonywane są z uwzględnieniem wskaźnika Prime Rate, co tworzy pewną analogię do stosowanych w Polsce wskaźników WIBOR lub LIBOR. Główna różnica w dokonywaniu zmian oprocentowania kredytów o zmiennej stopie procentowej polega na tym, że w Polsce banki w następstwie zmian WIBOR lub LIBOR mogą natychmiast, wielokrotnie i bez żadnych ograniczeń zmieniać oprocentowanie kredytów a w USA, w umowie kredytowej sprecyzowane są bardzo dokładnie trzy elementy określające sposób dokonania tych zmian. Elementy te to:
- marża banku dodana do Prime Rate.
- maksymalna jednorazowa zmiana oprocentowania, która w zależności od rodzaju kredytu wynosi 1% lub 2%. 
- częstotliwość zmian oprocentowania, która w zależności od rodzaju kredytu dokonywana jest jeden raz w roku, raz na 3 lata lub raz na 5 lat.

Przedstawione wyżej elementy pozwalają zabezpieczyć zarówno instytucje finansową jak i klienta przed nagłymi zmianami stopy procentowej, wynikającymi ze zmieniającej się sytuacji makroekonomicznej, oraz dały możliwość utworzenia szerokiej oferty kredytów hipotecznych i odnawialnych linii kredytowych. Banki w USA oferują kredyty hipoteczne ze zmienną stopą procentową i terminami kredytowania na 10, 15 lub 30 lat, w których zmiana oprocentowania może nastąpić 1 rok po podpisaniu umowy (1 Year Adjustable Rate Mortgage), 3 lata po podpisaniu umowy (3 Year ARM) oraz  5 lat po podpisaniu umowy (5 Year ARM). Zmiana oprocentowania kredytu nie następuje więc w następstwie zmiany Prime Rate, lecz wiąże się ściśle z datą zawarcia umowy kredytowej. Przykładowo jeżeli klient zawiera z bankiem umowę kredytową 1 Year ARM i początkowe oprocentowanie ustalone jest na sumę wysokości Prime Rate z chwili podpisania umowy oraz 0,75% marży banku, to oprocentowanie takie, bez względu na ewentualne zmiany Prime Rate, bedzie obowiązywało przez jeden rok. Jeżeli po roku okaże się, że Prime Rate wzrósł o 1,25% to oprocentowanie kredytu wzrośnie na kolejny rok tylko o 1% a marża banku zmniejszy się czasowo o 0,25% i będzie wynosić tylko 0,50% gdyż jednorazowe zmiany oprocentowań kredytów 1 Year ARM nie mogą być większe niż 1%. W analogiczny sposób przy kredycie 3 Year ARM z początkową marżą w wysokości  0,50% i wzroście Prime Rate w ciągu trzech lat o 2,15%, oprocentowanie kredytu zwiększy się jedynie o 2% a marża banku spadnie czasowo o 0,15% do 0,35% gdyż jednorazowe zmiany oprocentowań kredytów 3 Year ARM nie mogą być większe niż 2%. W podobny sposób funkcjonują również zabezpieczone hipotecznie odnawialne linie kredytowe Home Equity Line of Credit (HELOC), gdzie zmiana oprocentowania może nastąpić po roku od daty podpisania umowy, lecz nie może być większa niż 1%. W ten sposób klient jest chroniony przed nagłym wzrostem oprocentowania kredytu i zwiększeniem wydatków na jego spłatę. Jednakże, jeżeli Prime Rate spadnie w ciągu roku o 1,20% to oprocentowanie zarówno kredytu 1 Year ARM jak i HELOC spadnie tylko o 1%, a marża banku wzrośnie czasowo o 0,20% gdyż jednorazowe zmiany oprocentowań tych kredytów nie mogą być większe niż 1%. W ten sposób bank jest chroniony przed nagłym spadkiem oprocentowań kredytów i zmniejszeniem dochodów.

W USA produkty hipoteczne nie dają więc bankom stałej marży, która może być większa lub mniejsza, w zależności od zmieniającej się sytuacji makroekonomicznej. Produkty te określają jednak bardzo precyzyjnie sposób dokonania zmian oprocentowań, które mogą zostać wprowadzone okresowo jeden raz w roku, raz na 3 lata lub raz na 5 lat w zależności od rodzaju kredytu. Dokonywanie okresowych zmian oprocentowań, powoduje, że chwilowe wahania stóp procentowych nie maja wpływu na oprocentowanie kredytu, które przez określony czas się nie zmienia. Ograniczenie jednorazowych zmian oprocentowań do maksymalnie 1% lub 2% w zależności od rodzaju kredytu, wpływa na zmianę wysokości marży banku, ale zabezpiecza zarówno interesy klienta jak i banku w wypadku nagłych wzrostów lub spadków stóp procentowych. 

Paradoksalnie przy umiarkowanych zmianach stóp procentowych, amerykański model dokonywania zmiany oprocentowań kredytów hipotecznych jest korzystniejszy dla banków, gdyż zachowuje on symetrię produktów kredytowych do depozytowych. W najbardziej uproszczonej formie, bankowość polega na przyjmowaniu depozytów na ustalony termin i określone z góry oprocentowanie i udzielaniu kredytów na wyższe oprocentowanie. Bank przyjmując wieloletnią lokatę terminową musi wypłacić odsetki zgodnie z oprocentowaniem ustalonym w dniu założenia lokaty, nawet wtedy, gdy w trakcie trwania terminowej lokaty, stopy procentowe spadną. Najwygodniej jest więc dla banku udzielić kredyt na analogiczny termin, zarabiając w ten sposób na wyższym i stabilnym w tym terminie oprocentowaniu kredytu. Model stosowany w USA pozwala na takie rozwiązania i dlatego wszystkie amerykańskie banki mają bardzo szeroką ofertę depozytowych lokat terminowych Certificate of Deposit (CD) z terminem depozytu do 5 lat lub więcej. Banki w Polsce natomiast mają znacznie mniejszą ofertę wieloletnich lokat. Brak jest lokat pięcioletnich, zaledwie co trzeci bank oferuje lokaty trzyletnie i tylko 60% banków ma w swojej ofercie lokaty dwuletnie. Banki w Polsce oferują więc głównie lokaty krótkoterminowe do jednego roku. Fakt ten w połączeniu z obecnym modelem dokonywania zmian oprocentowań kredytów hipotecznych, może świadczyć o obawach banków przed następnymi podwyżkami stóp procentowych, na które banki reagują natychmiast, podnosząc oprocentowania wieloletnich kredytów hipotecznych.

Hipoteczne produkty kredytowe w USA w jednakowy sposób traktują zarówno klienta jak i instytucje finansową, oraz równo ochraniają obie strony umowy przed zawirowaniami na rynkach finansowych. W Polsce natomiast, banki zawsze interpretują na swoja korzyść nieprecyzyjne umowy kredytowe, a posiadacze kredytów hipotecznych nie są w żaden sposób chronieni przed nagłym wzrostem kosztów obsługi tego kredytu. Pomimo słusznych inicjatyw ze strony UOKiK mających na celu doprecyzowanie umów kredytowych, przewlekłość procedur i zdecydowany opór banków powoduje, że posiadacze kredytów hipotecznych stają się obecnie obiektem zainteresowania  partii politycznych co może również przyśpieszyć oczekiwane zmiany.

Może więc warto wykorzystać w tych zmianach również amerykańskie produkty kredytów hipotecznych.

Janusz Andryszak

Zrodlo: www.bankrate.com
www.money.pl






Informujemy, iż w celu optymalizacji treści na stronie, dostosowania ich do potrzeb użytkownika, jak również dla celów reklamowych i statystycznych korzystamy z informacji zapisanych w plikach cookies na urządzeniach końcowych użytkowników. Pliki cookies można kontrolować w ustawieniach przeglądarki internetowej. Korzystając z naszej strony, bez zmiany ustawień w przeglądarce internetowej oznacza, iż użytkownik akceptuje politykę stosowania plików cookies, opisaną w Polityce prywatności.