Janusz Andryszak: Czy dopłaty na zakup mieszkań i podatek od ich wartości mogą ożywić demografię?
data:14 marca 2020     Redaktor: Redakcja

Funkcjonujący cztery lata rządowy program Rodzina 500 plus, pomimo wsparcia rodzin pieniężnymi świadczeniami, nie odmienił niekorzystnego trendu demograficznego, który wskazuje na zmniejszenie się w następnych dekadach liczebności Polaków - pisze felietonista.

Czy dopłaty na zakup mieszkań i podatek od ich wartości mogą ożywić demografię?
 
Funkcjonujący cztery lata rządowy program Rodzina 500 plus, pomimo wsparcia rodzin pieniężnymi świadczeniami, nie odmienił niekorzystnego trendu demograficznego, który wskazuje na zmniejszenie się w następnych dekadach liczebności Polaków. Wprawdzie program ten spowodował powiększenie liczby narodzeń, niż przewidywały sporządzone wcześniej prognozy demograficzne, to jednak do uzyskania znacząco większej dzietności konieczne są także inne działania, które utworzą młodym osobom warunki do posiadania wielodzietnych rodzin, uwzględniające priorytetowo ułatwienia w dostępności mieszkań.
 
Program Mieszkanie plus, pomimo zapowiedzi budowy stu tysięcy mieszkań na wynajem z opcją ich wykupu, przeznaczonych dla mniej zamożnych osób, zakończył ubiegły rok z wynikiem niespełna tysiąca oddanych do użytku mieszkań, rozczarowując wiele młodych osób, które miały nadzieję na uzyskanie lokum z tego programu dla zakładanej przez nich rodziny. Młode osoby bardziej zamożne, również powstrzymują się przed założeniem lub powiększeniem rodziny, gdyż wzrastające dynamicznie ceny mieszkań nie pozwalają im na zakup mieszkania, w których mogłaby mieszkać rodzina posiadająca kilkoro dzieci.
 
O ważności problemu świadczy również fakt, że podczas trwającej kampanii wyborczej na urząd Prezydenta Rzeczypospolitej Polskiej, jeden z kandydatów w swoim programie zawarł plan udzielania dopłat na wkład własny, konieczny do uzyskania w banku kredytu hipotecznego, w kwocie 50 tys. zł. dla osób w wieku do 35 lat. Pomimo braku wskazania źródła finansowania dla tego programu, należy rozważyć, czy dopłaty państwa do zakupu pierwszych mieszkań ułatwiłyby ich nabycie młodym osobom chcącym założyć rodziny.
 
W moim artykule opublikowanym w marcu 2016 r. pod tytułem: Czy program Rodzina 500 plus spowoduje nowy boom demograficzny w Polsce? wskazałem na amerykański program First-Time Homebuyer Credit, obowiązujący w latach 2009-2011, który osobom kupującym po raz pierwszy dom lub mieszkanie, udzielał dopłaty w wysokości 10% ceny nieruchomości, lecz nie większej niż 8000 USD dla małżeństw rozliczających się razem z podatku, lub maksymalnie do 4000 USD dla osób samotnych i małżonków rozliczających się z podatku osobno. Powyższa dopłata przysługiwała wyłącznie osobom, które zakupiły własne lokum po raz pierwszy, zarówno na rynku pierwotnym jak też na rynku wtórnym.
 
Oceniając przydatność tego programu do warunków polskich należy dostrzegać zarówno jego wpływ na rynek mieszkaniowy w zakresie zmian popytu i cen, jak też konieczności modyfikacji opodatkowania nieruchomości mieszkalnych, nie tylko do pozyskania źródła jego finansowania, ale też do redukcji cen mieszkań, w wyniku zmiany struktury popytu. Rozważając zasadność wprowadzenia tego programu można przyjąć, że w Polsce co roku oddawane jest do użytku prawie 200 tys. mieszkań, natomiast liczba młodych osób, które każdego roku wykazują zainteresowanie posiadania własnego mieszkania wynosi ponad 400 tys. z których tylko część dziedziczy w młodości mieszkania po starszym pokoleniu.
 
Powyższa proporcja pomiędzy podażą mieszkań oraz liczbą młodych osób, wyrażających zainteresowanie posiadania mieszkania, może wskazywać, że popyt zostaje zaspokajany. W rzeczywistości jednak popyt ciągle rośnie, powodując znaczny wzrost cen mieszkań, a ponad 40 % młodych osób w wieku do 35 lat, mieszka wspólnie z rodzicami, odkładając na nieokreśloną przyszłość założenie rodziny, gdyż nie stać ich na tak drogie mieszkania.
 
Wyróżnić można dwie główne przyczyny takiego stanu rzeczy, z których jedna wiąże się z małą zamożnością młodych osób i małą zdolnością do uzyskania przez nich kredytu na zakup mieszkania, a drugą określa struktura popytu, w której ponad połowę oferowanych na sprzedaż mieszkań kupują osoby, posiadające już mieszkanie, a kolejną nieruchomość traktują jak lokatę kapitału. Ograniczenie niekorzystnych zjawisk wymaga jednoczesnych działań w obu kierunkach, na co wskazuje fakt, że wzrost najniższych płac nie umożliwił nabycia mieszkań osobom uzyskującym umiarkowane zarobki, gdyż dynamika wzrostu cen mieszkań przewyższa wzrost wynagrodzeń, powodując, że mieszkanie jest luksusem.
 
Wzrost płac nie zmienia też proporcji, że około 40 % pracowników zarabia nie więcej niż 120 % najniższego uposażenia, co przy rosnących cenach mieszkań, uniemożliwia wielu osobom osiągnąć, wymaganą przy udzielaniu kredytu hipotecznego, zdolność kredytową. Osoby takie skłonne są wyjechać z Polski na stałe i ułożyć sobie życie za granicą, mogąc tam nawet przy małych zarobkach, otrzymać wystarczające lokum do założenia rodziny z kilkorgiem dzieci. Dopłaty dla nabywców pierwszego mieszkania, powstrzymałyby wiele młodych osób przed emigracją, które uzyskując pomoc państwa przy najważniejszym dla nich zakupie, zakładałyby w Polsce rodziny, planując w kraju przyszłość swoją i dzieci.
 
Utrzymywany od kilku lat, przez Radę Polityki Pieniężnej, rekordowo niski poziom stóp procentowych, jak też ujawniająca się ostatnio inflacja, powodują, że osoby posiadające większe zasoby finansowe, aby nie tracić na niskooprocentowanych lokatach, poszukują bezpiecznych inwestycji dla swoich oszczędności. Wobec spadków na Giełdzie Papierów Wartościowych, oraz umiarkowanego oprocentowania obligacji skarbowych, inwestycje w nieruchomości mieszkalne stały się wśród bardziej zamożnych osób forma tezauryzacji posiadanych środków. Przekształcenie użytkowania wieczystego we własność, redukując koszty utrzymania mieszkań, zachęciło jeszcze do zakupu mieszkań jako lokaty kapitału, czego następstwem jest większy popyt na mieszkania, powodujący ciągły wzrost ich cen.
 
W moim artykule z października 2016 r. noszącym tytuł Czy w Polsce powinien zostać wprowadzony podatek od wartości nieruchomości? oraz z lutego 2018 r. pod tytułem Czy podatek od wartości nieruchomości komercyjnych należy uzupełnić podatkiem od wartości nieruchomości rezydencyjnych? wskazałem na zasadność wprowadzenia w Polsce progresywnego podatku od wartości nieruchomości mieszkalnych, który każdemu domownikowi zostawiał będzie określoną wartość nieruchomości wolną od tego podatku. Ustalając wartość nieruchomości niepodlegającą opodatkowaniu w kwocie 500 tys. zł. na osobę, proponowałem progresję stawek podatku: do wartości 1 mln zł. w wysokości 0.5 %, do wartości 2 mln zł. 1 %, zachowując wzrost stawki podatku o 1 p.p. przy następnym milionie wartości nieruchomości. Wskazałem także, że podatek dotyczyłby również osób prawnych, w tym firm deweloperskich, od dnia wydania przez Powiatowego Inspektora Nadzoru Budowlanego zgody na użytkowanie przeznaczonego do zasiedlenia budynku.
 
Podatek taki nie obciążałby więc właścicieli standardowych mieszkań średniej wielkości, lecz właścicieli wielu niezasiedlonych mieszkań i właścicieli dużych domów, w których  mieszka niewiele osób. Podatek ten obciążałby też firmy deweloperskie, jako właścicieli niezasiedlonych mieszkań, co zachęcałoby te firmy do dostosowania cen sprzedawanych mieszkań do realnych możliwości finansowych nabywców. Właściciele wynajmowanych mieszkań, korzystaliby z wartości wolnej od tego podatku, zależnie od ilości osób, które mieszkają w wynajmowanym lokalu, lecz dochód z wynajmu wykazany byłby w podatku PIT. Nieoficjalnie wynajmowane mieszkania, byłyby uważane jako niezasiedlone, a więc podlegałyby nowemu podatkowi, powodując, że nielegalny wynajem byłby nieopłacalny.
 
Efektem tego podatku byłoby wystawienie na sprzedaż niezasiedlonych mieszkań, które podlegałyby pełnemu opodatkowaniu. Wzrost podaży mieszkań, powodujący spadek ich cen, pozwoliłby wielu młodym osobom uzyskać kredyt hipoteczny na podstawie obecnie otrzymywanego wynagrodzenia. Środki uzyskane z podatku mogłyby zostać skierowane na program dopłat dla osób kupujących mieszkanie po raz pierwszy, co ułatwiłoby zakup mieszkań, powodując, że większość nabywców lokali mieszkalnych stanowiłyby młode osoby kupujące mieszkania w celu założenia rodziny, a osoby posiadające mieszkania nie kupowałyby już innych lokali, lecz może skierowałyby środki na rynek kapitałowy GPW.
 
Program wsparcia finansowego dla osób kupujących mieszkanie po raz pierwszy, mógłby udzielać dopłat w wysokości do 20 % wartości mieszkania, lecz nie wyższych niż 30.000 zł. dla małżeństw, lub 15.000 zł. dla osób samotnych. Limity te, redukowałyby korzyści z odsprzedaży mieszkań natychmiast po uzyskaniu dopłaty, powodując, że w okresie pięciu pełnych lat od ich nabycia, lokale byłyby zamieszkałe przez osoby dla których udzielona była dopłata, gdyż dochód powstały z wcześniejszej sprzedaży byłby opodatkowany, jeśli środki ze sprzedaży, nie byłyby wykorzystane na zakup innej nieruchomości mieszkalnej.  
 
W powyższym programie, większy popyt na mieszkania, będący efektem dopłat państwa na ich zakup, dla osób kupujących mieszkanie pierwszy raz, byłby niwelowany redukcją popytu na lokale mieszkalne wśród posiadaczy innych mieszkań, wynikającą z wdrożenia podatku od wartości nieruchomości. Stabilizowałoby to ceny mieszkań na niższym nieco poziomie, przy pełnym finansowaniu dopłat ze środków uzyskanych z nowego podatku. Program dopłat na wkład własny 50 tys. zł. przedstawiany przez kandydata na Prezydenta RP, zwiększałby natomiast popyt na mieszkania, powodując wzrost ich cen, gdyż popyt wśród osób, które już mieszkania posiadają nie byłby redukowany. Wzrost cen mieszkań wymagałby waloryzacji dopłat, zwiększającej koszt programu, którego finansowanie nie zostało określone, co wykazuje bezzasadność wprowadzania dopłat bez nowego podatku.
 
Uruchomienie w tym samym terminie dopłat państwa dla osób kupujących mieszkanie po raz pierwszy, jak też progresywnego podatku od wartości nieruchomości mieszkalnych, z uwzględnieniem określonej wartości wolnej od podatku, która przysługiwałaby każdemu domownikowi, zwiększyłoby dostępność mieszkań dla młodych osób, przy stabilniejszej niższej cenie. Poprawa zaspokajania potrzeb mieszkaniowych dla młodych osób miałaby przełożenie na wcześniejsze zakładanie przez nich rodzin, jak też większej ich dzietności.
 
Środki inwestowane obecnie w niezasiedlone nieruchomości mieszkalne, może zostałyby wtedy skierowane na zakup obligacji lub akcji, wzmacniając rynek kapitałowy, jak też na inwestycje w realnej gospodarce, dając jej nowy impuls do rozwoju.  
 
Janusz Andryszak  
Zobacz równiez:





Informujemy, iż w celu optymalizacji treści na stronie, dostosowania ich do potrzeb użytkownika, jak również dla celów reklamowych i statystycznych korzystamy z informacji zapisanych w plikach cookies na urządzeniach końcowych użytkowników. Pliki cookies można kontrolować w ustawieniach przeglądarki internetowej. Korzystając z naszej strony, bez zmiany ustawień w przeglądarce internetowej oznacza, iż użytkownik akceptuje politykę stosowania plików cookies, opisaną w Polityce prywatności.