Janusz Andryszak: Czy podatek od wartości nieruchomości komercyjnych należy uzupełnić podatkiem od wartości nieruchomości rezydencyjnych?
data:25 lutego 2018     Redaktor: ArekN

 
Prezentujemy kolejny artykuł autorstwa Janusza Andryszaka, tradycyjnie dotykający tematów bardziej zaawansowanych problemów ekonomicznych. Za nadesłany materiał dziękujemy.

 

Z początkiem 2018 roku wprowadzony został minimalny podatkek dochodowy, który obciąża właścicieli nieruchomości komercyjnych o wartości wyższej niż 10 mln zł. kwotą wynoszącą 0,5 % wartości nieruchomości przekraczającej wymienioną wartość progową. Osoby prawne, będące właścicielami nieruchomości komercyjnych, zobowiązane zostały do wpłat miesięcznej daniny wynoszącej 0,042% wartości opodatkowanej nieruchomości przynoszącej czynsz, jak galeria handlowa, hotel lub biurowiec, w sytuacji gdy nie są one płatnikami podatku dochodowego CIT. Wprowadzony podatek, będzie zasilał budżet, jak również spowoduje lepsze wykorzystanie istniejących obiektów komercyjnych, w czego efekcie mogą nastąpić także większe wpływy do budżetu z podatku dochodowego CIT.

Podatki od wartości nieruchomości na działalność gospodarczą, uwzględniające wartość nieruchomości wolną od podatku są szeroko stosowane w krajach wysoko rozwiniętych. W Stanach Zjednoczonych, gdzie podatki te ustalają władze stanowe, są one wielokrotnie wyższe i przykładowo w stanie Michigan, dla budynków komercyjnych, których wartość przekracza 1 mln dolarów, wynoszą 5% wartości nieruchomości. Wprowadzony obecnie podatek jest umiarkowany, co też wynika z obowiązywania odrębnego podatku lokalnego od nieruchomości, obciążającego właścicieli budynków przeznaczonych do prowadzenia dzialalności gospodarczej. Uwzględniając wymieniony amerykański przykład, należałoby także rozważyć zasadność dokonania regionalnych zróżnicowań wartości nieruchomości niepodlegającej podatkowi, gdyż w wielu miejscowościach może nie być nieruchomości komercyjnych o wartości przewyższającej 10 mln zł., co utrwalałoby w małych miastach istniejącą przewagę zagranicznych sieciowych korporacji nad polskimi przedsiębiorcami.

Analizując cele opodatkowania nieruchomości w krajach wysoko rozwiniętych warto też rozważyć, czy podatku od wartości nieruchomości komercyjnych, nie należy uzupełnić progresywnym podatkiem od wartości nieruchomości rezydencyjnych, w którym byłaby także uwzględniona niepodlegająca podatkowi określona wartość budynku mieszkalnego. Wartość ta, nie powinna być jednak taka sama dla wszystkich lokali mieszkalnych, jak to uczyniono opodatkowując wartość budynków przeznaczonych na cele gospodarcze, lecz mogłaby być zróżnicowana, zależnie od liczby osób zamieszkujących nieruchomość, co pozwalałoby zachować niski koszt utrzymania mieszkania w standardowych budynkach wielomieszkaniowych, jak też w mniejszych wolnostojacych domach jednorodzinnych. Podatek taki miałby na celu lepsze wykorzystanie istniejących zasobów mieszkaniowych, dostosowanie cen sprzedaży i wynajmu mieszkań do realnych możliwości nabywców, jak również dokonanie zmian w wielkości oferowanych przez deweloperów mieszkań, które preferowałyby budowę, bardziej poszukiwanych na rynku, mieszkań średniej wielkości. Podatek ten, zapewniając właścicielom małych i średnich mieszkań, będących miejscem koncentracji ich aktywności życiowej, zachowanie dotychczasowych kosztów utrzymania nieruchomości, obciążałby większymi kosztami właścicieli prawnych i fizycznych wielu niezasiedlonych mieszkań, jak również właścicieli fizycznych bardzo dużych mieszkań i domów oraz rezydencji o znacznej wartości, w których mieszkałoby mało domowników, skłaniając ich w ten sposób do sprzedaży lub wynajmu posiadanych lokali mieszkalnych.

Wysokie ceny mieszkań w Polsce są główną przyczyną dużej emigracji młodych ludzi za granicę, gdyż oferowane przez pracodawców niskie zarobki nie dają możliwości młodym osobom na osiągnięcie zdolności kredytowej, pozwalającej uzyskać kredyt hipoteczny na zakup pierwszego mieszkania. Przywrócony poprzedni wiek emerytalny, od października 2017 r. ograniczył jeszcze zdolność kredytową młodych osób, gdyż banki skróciły okres kredytowania do osiągnięcia wieku emerytalnego i zamiast stosowanego terminu pełnej spłaty kredytu w wieku 67 lat, ograniczają obecnie ten termin na 65 dla mężczyzn i 60 lat dla kobiet, co zmniejsza kwotę przyznanego kredytu, uniemożliwiając zakup mieszkania. Wzrost wynagrodzeń postępuje jednak długotrwale, dlatego też, aby zatrzymać emigrację młodych osób i zachęcić przebywających za granicą Polaków do powrotu, należy podjąć działania które doprowadziłyby do spadku cen mieszkań. Nastąpi to jednak tylko wtedy, gdy podaż mieszkań przewyższy popyt, co można uzyskać zarówno przez większą liczbę budowanych mieszkań, jak również przez lepsze wykorzystanie istniejących już zasobów mieszkaniowych, eliminując pustostany oraz ograniczając mieszkania mało zasiedlone.

Obecnie budowane jest niemal o połowę mniej mieszkań niż w latach siedemdziesiątych ubiegłego wieku, a dwie trzecie z nowo wybudowanych mieszkań nabywana jest przez osoby które już mieszkana posiadają, traktujące kolejne mieszkania jako lokatę kapitału. Proceder taki powoduje ciągły wzrost cen mieszkań, na czym korzystają głównie firmy deweloperskie, banki jak i posiadacze wielu mieszkań, natomiast tracą młode osoby, dla których zakupienie własnego mieszkania niezbędnego do założenia rodziny jest nierealne i wyjeżdżają za granicę, aby tam pracować, kupić lub wynająć dom oraz założyć rodzinę.

Zainicjowany przez rząd Zjednoczonej Prawicy program „Mieszkanie plus” nie rokuje na razie nadziei na istotny wzrost podaży mieszkań, który spowodowałby spadek ich ceny, a poczynania, jak objęcie programu patronatem premiera, powołanie Rady Mieszkalnictwa oraz plany budowania w ramach programu około 75 tyś. mieszkań rocznie, mogą bardziej wskazywać na działania z zakresu public relation, niż na systemowe tworzenie warunków dających możliwości uzyskania mieszkania przez młode osoby, chcące założyć rodziny. Po dwóch latach działania programu, budowane jest około 2000 mieszkań, stanowiących niespełna 3% docelowych zamierzeń, co nie stwarza podstaw do zachowania optymizmu. Wypowiedź, „iż program nabrał rozpędu, a jego finalizacja to tylko kwestia czasu”, może nie przekonać młodych osób do pokładania większych nadziei na uzyskanie mieszkania z programu „Mieszkanie plus”, lecz skłaniać do planowania swojej przyszłości za granicą. Dlatego też, obok budowania nowych mieszkań, należy podejmować działania w celu lepszego wykorzystania istniejących już mieszkań, powodując w efekcie spadek ich cen.

W krajach wysoko rozwiniętych, wymienione cele realizowane są za pomocą podatku od wartości nieruchomości, który swoją progresją zniechęca do posiadania niezasiedlonych lokali mieszkalnych, powodując wystawianie ich na sprzedaż, co poprzez większą podaż, stymuluje spadek cen. Metoda taka nie jest jednak stosowana w Polsce, na czym korzysta sektor bankowy i deweloperski, oraz posiadacze wielu mieszkań. Nazywanie w mediach podatku od wartości nieruchomości obcobrzmiącym terminem „podatek katastralny”, jak też błędne sugerowanie, że ma on charakter liniowy, powoduje niechęć do wprowadzenia tego podatku i posiadacze małych mieszkań, których on nie dotyczy, gotowi są aktywnie protestować przeciw wprowadzeniu tego podatku, w interesie deweloperów, banków oraz zamożnych osób, posiadjących wiele niezasiedlonych nieruchomości mieszkalnych.

Rozważając zasadność wprowadzenia podatku od wartości nieruchomości mieszkalnych należy uwzględnić rozwiązania stosowane w Danii i Wielkiej Brytanii, gdzie zachowano zarówno progresję podatku jak też wartość nieruchomości, która podatkowi nie podlega. Ustalenie przykładowo tej wartości w kwocie 500 tyś. zł. na osobę dorosłą i 250 tyś. zł. na dziecko, powodowałoby, że podatek ten nie obciążałby właścicieli domów i mieszkań średniej wielkości, lecz dotyczyłby firm deweloperskich, utrzymujących przez wiele lat wysokie ceny oferowanych mieszkań, jak również osób fizycznych posiadających wiele niezasiedlonych mieszkań, oraz włascicieli dużych rezydencji zamieszkałych przez małą ilość osób. Progresja tego podatku mogłaby wynosić 0,5% przy wartości nieruchomości do 1 mln. zł., 1% w przedziale od 1 mln. do 2 mln., 2% do wartości 3 mln. i 3% powyżej wartości nieruchomości wynoszącej 3 mlm. zł. Podatek taki obciążałby więc wyłącznie właścicieli dużych lokali mieszkalnych, zachęcając firmy deweloperskie do budowania większej ilości mniejszych i tańszych mieszkań, oraz zniechęcając do budowania dużych apartamentów, na które przez wiele lat trudno jest znaleźć zainteresowanych nabywców.

Bardzo ważną kwestią w funkcjonowaniu podatku od wartości nieruchomości jest sposób ustalania wartości domów i mieszkań. W Stanach Zjednoczonych wartość nieruchomości stanowiącej podstawę do wyliczenia podatku, określa się z wykorzystaniem cen zakupu nieruchomości od której naliczany jest podatek. Wielkość ta aktualizowana jest każdego roku, lecz jej wzrost jest mniejszy od realnego wzrostu cen nieruchomości, co faworyzuje wieloletnich właścicieli nieruchomości. Osoby starsze, które w jednym domu mieszkają od wielu lat płacą więc niższy podatek niż osoby, które zakupiły identyczny dom później. Metoda taka ogranicza kwestionowanie wartości nieruchomości przez właścicieli domów i mieszkań, a także nakłania firmy deweloperskie do oferowania cen lokali mieszkalnych, w wysokości dostosowanej do możliwości nabywców. Cena transakcyjna może stanowić w ten sposób podstawę do ustalenia wielkości podatku zarówno dla firmy deweloperskiej za okres od dnia wydania zezwolenia na użytkowanie budynku do dnia sprzedaży lokalu mieszkalnego, jak i dla nabywcy nieruchomości mieszkalnej, od daty dokonania zakupu.

Podatek od wartości nieruchomości rezydencyjnych, funkcjonujący w powyższej formie, zwiększałby podaż mieszkań, gdyż tylko lokale zasiedlone byłyby od niego zwolnione w całości lub w części, podczas gdy właściciele mieszkań pustych ponosiliby pełny wymiar podatku, co zachęcałoby do wystawienia tych lokali na sprzedaż lub wynajem powodując przewagę podaży nad popytem. Efektem tego byłby spadek cen zarówno sprzedaży jak i wynajmu, zwiększający możliwości młodych osób na uzyskanie mieszkania, gdyż niższe ceny pozwalałyby na uzyskanie kredytu hipotecznego przy niższej zdolności kredytowej.

Wskazana jest więc szersza dyskusja nad zasadnością wprowadzenia podatku od wartości nieruchomości rezydencyjnych, uwzględniająca zarówno wysokości stóp procentowych i progów podatkowych, wartości nieruchomości wolnej od podatku, jak i możliwości jego regionalnego zróżnicowania, stymulując spadek cen mieszkań także w małych miastach.

Janusz Andryszak

Zobacz równiez:





Informujemy, iż w celu optymalizacji treści na stronie, dostosowania ich do potrzeb użytkownika, jak również dla celów reklamowych i statystycznych korzystamy z informacji zapisanych w plikach cookies na urządzeniach końcowych użytkowników. Pliki cookies można kontrolować w ustawieniach przeglądarki internetowej. Korzystając z naszej strony, bez zmiany ustawień w przeglądarce internetowej oznacza, iż użytkownik akceptuje politykę stosowania plików cookies, opisaną w Polityce prywatności.